房屋買賣案例

已經抵押的房產還能查封嗎

2021-12-30
錦盾律師

通過抵押獲得的他人房產，還沒有辦理過戶，卻得知該房屋被法院查封了，這種情況下抵押權人的權益該如何保障？已經抵押的房產能被查封嗎？
【以案說法】
王某向徐某借款80萬元，雙方簽的有借款協議，在協議中約定以王某名下一套住房做為抵押。雙方沒有辦理抵押登記手續。

借款到期后，王某無力償還借款本息，于是在2019年11月10日和徐某簽訂房產轉讓協議，將其名下住房出售給徐某用于償還本息。協議簽訂后，徐某多次要求王某協助辦理房產過戶，但因為王某欠債太多，為了躲債一直聯系不上，也找不著人，導致過戶手續不能辦理。
而，另一個債權人趙某，與王某因債務糾紛一案，向法院申請了財產保全，法院于2020年5月8日作出了財產保全民事裁定，查封了包含抵押給徐某房產在內的相關財產。王某在法院判決還款后，仍然沒有主動履行還款義務，趙某申請了執行，法院作出了執行裁定，拍賣本案所涉房產。
徐某得知這一情況后，馬上向法院提出了書面異議，得到的結果卻是法院駁回了執行異議申請。

導致此結果，錦盾律師表示原因大致分為兩點：
1、徐某與王某簽訂房產轉讓協議時，該房產處于法院查封狀態。
2、作為抵押權人徐某，未做到合理審查義務，在查封狀態下的房產，不能辦理過戶執行異議申請人是有預期的，其對未辦理過戶存在過錯。
為了避免這種情況的發生，使自己的利益受損，錦盾律師建議：當對方提供房產擔保時，抵押權人一定要對該房產的相關信息進行調查；當通過抵押取得房產時，盡早辦理過戶手續，倘若暫時無法辦理過戶手續，也要實際占有該房屋；最后保留好抵押方商議擔保財產的相關證據，以便產生糾紛時維權使用。